공동저당 뒤 새 건물을 지었다면 법정지상권도 따라올까?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다. 원문이 든 특별한 사정도 함께 확인합니다.
공동저당권이 설정된 토지와 기존 건물을 두고 기존 건물을 철거한 뒤 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 당연히 생기지는 않습니다.
예외를 검토하려면 두 조건을 함께 살펴야 합니다.
먼저 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일해야 합니다.
또한 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.
질문에서 먼저 구분할 점
핵심은 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 결과만 보는 것이 아니라, 공동저당권 설정 당시의 건물과 이후 신축된 건물을 구별하는 데 있습니다. 안내된 원칙은 토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 후 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 상황을 대상으로 합니다.
법정지상권의 일반 요건에는 저당물 경매로 토지와 그 위의 건물이 서로 다른 소유자에게 귀속되는 경우가 포함됩니다.
그러나 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는, 그 일반적인 설명만으로 신축 건물에도 권리가 성립한다고 볼 수 없습니다.
새 건물에 관해서는 별도로 제시된 특별한 사정이 있는지가 관건입니다.
확인해야 할 두 가지
우선 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지 확인해야 합니다.
다음으로 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 살펴야 합니다.
원문은 이와 같은 경우를 특별한 사정의 예로 들며, 이를 포함한 특별한 사정이 없다면 경매 후 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 설명합니다.
따라서 철거 요구를 받은 상황이라면, 질문을 ‘경매로 소유자가 달라졌는가’에만 두지 말고 공동저당 설정 당시 어떤 건물이 있었는지, 신축 건물의 소유자가 누구였는지, 신축 건물에 같은 순위의 공동저당권이 설정되었는지로 나누어 정리할 수 있습니다. 이 설명만으로 개별 사건의 권리 관계가 확정되는 것은 아닙니다.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
이 사안에서는 경매 후 소유권이 나뉘었다는 점만으로 신축 건물의 권리를 인정할 수 없습니다.
기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 이를 철거하고 신축했다면, 자료가 제시한 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.
특별한 사정이 있는지 따로 살펴야 합니다.
어떤 사정이 예외의 예로 제시되어 있나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 예로 제시되어 있습니다.