공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매 후 그 건물에 법정지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 허물고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 갈려도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 예외로 볼 수 있는 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권이 설정된 토지와 기존 건물 중 건물을 철거한 뒤 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 원칙적으로 생기지 않습니다.
예외를 검토할 때는 신축 건물과 토지의 소유자가 동일한지 살펴야 합니다.
아울러 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 별도의 사정이 있어야 합니다.
질문을 구체적으로 나누면
이 사안에서 먼저 구분할 것은 저당권 설정 당시 존재했던 건물과 그 뒤 새로 지은 건물입니다.
생활법령정보는 법정지상권의 요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 경매로 소유자가 달라지는 경우를 안내합니다. 그러나 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 경우에는 신축 건물에 관해 별도의 사정이 있는지를 살펴야 합니다.
따라서 “경매로 토지와 건물의 주인이 나뉘었는가”만으로 답하기 어렵습니다.
질문의 핵심은 공동저당 설정 이후 지어진 건물에 대해 토지 저당권자의 담보가 어떻게 마련됐는가입니다.
원문은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 제시합니다.
관련 사이트: 대구변호사
자료는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 인용해 이 기준을 설명합니다. 다만 구체적인 사건에서 권리가 성립하는지는 실제 소유관계와 저당권 설정 내용 등 사실관계에 따라 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
기존 건물과 새로 지은 건물은 판단에서 어떻게 구분하나요?
공동저당권 설정 당시 있던 건물이 철거되고 다른 건물이 들어섰다면, 신축 건물을 기준으로 법정지상권 성립 여부를 따져야 합니다. 저당권 설정 당시 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물에도 권리가 인정되는 것은 아닙니다.
법정지상권은 언제 성립하고, 등기가 필요한가요?
법정지상권이 성립하는 경우에는 매수인이 매각대금을 지급한 때 권리가 생기며, 성립 자체를 위해 등기할 필요는 없습니다. 다만 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.